企业评估方法究竟都有哪些？充分了解自己才能更好维权！改革开放之后，随着我国不断进步的市场经济发展，征地拆迁项目也如火如荼的开展，其中企业拆迁在征地拆迁项目中占有重要比例。很多企业家在征地拆迁项目中只关注在征地拆迁项目中如何能够拿到更高的补偿，却并不关心拿到补偿之前的企业拆迁评估过程，这对于企业而言，是危害企业后续搬迁稳定发展的重要因素。企业在划入征收范围内时，首先要做好的工作就是企业拆迁评估，企业拆迁评估不仅是影响拆迁补偿的重要因素，也是后期维权的重要证据。那么究竟企业拆迁有哪些评估方法呢？根据《国有土地房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知，目前存在五种评估方法，即重置成本法、假设开发法、收益法、市场比较法、基准地价修正法。重置成本法是目前最常见的一种评估方法，指的是在现实条件下重新建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去贬值差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。在企业拆迁过程中，则是确定某一评估时点，然后计算在这一评估时点重置企业的建筑、厂房所需要价格再乘以相应的折旧率。假设开发法在实践中运用并不多，但却是很多中小型企业最希望用到的评估方法，指的是预估土地开发后的价值，在扣除相应土地利用损耗和税费后的市场价值即为企业拆迁补偿价格。收益法指的是计算根据目前的生产经营，采用适当的资本化率。预估未来的预期收入。其目前主要用于劳动收益成几何倍增长的企业，主要包括技术性企业、劳动密集的企业以及劳动附加值较大的企业。

导读随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋完善，划拨土地使用权进入市场的各类经济行为日益增多，如何科学合理地评估划拨土地使用权价格显得尤为重要。本文拟对划拨土地使用权的特点、影响因素进行分析，剖析了划拨土地使用权价格评估的技术路径。详情见下文。一、划拨土地使用权的相关概述1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”。国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权”。1995年1月1日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”二、划拨土地使用权的特点划拨土地使用权特殊之处主要有三个方面：一是权利取得的方式；二是权利的期限；还有就是权利的交易限制。（一）划拨土地使用权的取得方式具有无偿性特点依《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条第一款的规定，划拨土地使用权指土地使用者通过各种方式无偿取得的土地使用权。依《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式，依法取得的国有土地使用权。可见，有关法规对划拨土地使用权的具体取得方式没有严格的限定，但无论采用何种方式，都是无偿的。所谓无偿，是指不承担向土地所有者缴纳使用费（土地出让金、土地有偿使用费、租金等）。需要指出的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第一款规定的“在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用”，是指用地单位在征收集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权的情形。这里的补偿费、安置费是支付给农民或者原用地单位的，不是付给国家的。所以，尽管用地单位承担了补偿、安置等费用，由于没有向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。（二）权利的期限具有无年期限制特点除法律、法规另有规定外，划拨土地使用权一般没有使用年限的限制。（三）划拨土地使用权受一定程度的限制首先，划拨土地使用权的收益权能受到一定的限制。据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条，划拨土地上盖房产的出租收益应将租金中所含的土地收益上缴国家。其次，划拨土地使用权的处分权能受到一定的限制。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条均规定，划拨土地使用权只有变为出让土地使用权并符合其他条件才可以转让、出租、抵押。一方面，划拨土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。划拨土地是国家根据土地使用者实际需要、用途交付其专项使用的，因此，转让划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府审批。规定由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金，不仅充分体现了国家对土地一级市场的垄断，也有利于房地产市场的健康发展，并可避免因房地产私下交易而造成国家土地收益的流失。根据我国城市发展和城市房地产的政策取向，划拨土地转让应当尽可能地采用缴纳出让金、办理出让的方式。另一方面，划拨土地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，如国家暂时无法或不需要转为出让方式提供给使用者的土地，或根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。三、划拨土地使用权与出让土地使用权的区别

虽然从事评估行业，我还是半调子。@猫大叔 说的很对，针对猫大叔的内容扩展下。老总想把土地自评自增的确有难度。 土地评估分属两块，一块是土地估价师针对土地部门，一块是注册资产评估师针对财税方面。单纯从评估目的来看要已评估入账。那么就是以财务报告为目的的评估，常见事项为企业合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产公允价值确定、金融工具确认和计量。企业合并对价分摊和投资性房地产符合题主的想法。先简单的说投资性房地产：评估对象为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租建筑物。第一种把土地出租出去，增加收入，公司资产并无增值，收益法评估企业价值针对该土地定性为溢余资产还是不能增加企业市值。第二种出售土地，土地增值税不盖的，还有招牌挂的费用，粗估土地增值百分之十。第三种，开发房地产，资金充裕的话18个月高楼起，然后出租。对不起房屋建筑物出租还得是你们公司自己搞，不能拿土地作为投资或者注资成立子公司，因为还得缴税，房地产建设是还要缴纳土地增值税大概按照项目的百分之四计提，工程结算后补缴土地增值收益。合并分摊让别公司收购你们，资产收购还是股权收购，只要能达到主控合并报表的，国家税务总局有文件可以减免。要不企业进行股改。这样不比洗钱容易，而且财务成本费用也不低。 上面就是针对注册资产评估师来说，土地估价师出个报告财税部门不认可也没用。用点歪门邪道来说出一分土地报告拿土地质押或者担保，甲方违约乙方针对抵押物进行资产保全，土地还是有增值收益还得纳税，进行破产清算还得优先税务的。真的有这些玩法去避税还不如研究下企业定位和开发市场了。

随着这些年民营企业不良率的上升，商业银行也普遍加强了对借款人资质、经营和行业、财务状况、抵押担保物的审核。草民在某国有银行的尽职调查岗位上做了几年，在严密的制度和流程管理下，摸着石头过河。外界都说银行贷多少款就看客户给多少押品，以个人经验来看，银行真的难以拒绝有抵押担保的授信，特别是一二线城市的优质资产，甚至会主动为客户包装。通常，每家银行内部对不同类别的抵押物会设置不同档次的抵押率上限，以此抵押率上限乘以抵押物评估价值，便是可覆盖的风险敞口，以此作为给予多少贷款额度的重要依据。这里的评估价值基本上就是第三方评估公司出具的抵押物评估报告，为了增加评估价值的可参考性，银行对评估公司选择也有相应的制度的流程。比如银行内部会定期评定可接受的评估公司名单，系统对单笔抵押担保业务随机筛选出若干家评估公司，客户仅能从这若干家中选择一家进行评估。当然，由于费用是客户支付的，就像财务报表审计费用也是客户支付的一样，评估公司潜移默化地有美化评估结果的嫌疑。草民在尽职调查中，还是会比较仔细地审查评估报告估值结果的公允性的，虽然不是注册资产评估师类科班出身，也是使出浑身解数找茬，毕竟单位里过去发生的那几笔不良血的教训还是很深刻的，真正到了资产处置的时刻，内外部影响因素太多，即便按抵押率打了个折扣，也很难如数收回。废话太多，草民总结了评估报告的几个猫腻点如下：一、正式报告与预评估报告。正式报告是有评估编号、加盖评估报告印章的报告，土地评估报告还须报国土资源部备案，在报告封面有唯一的备案号和查询码。而在实际的贷前调查中，并没有文件要求所有的抵押物一定要出具正式版的评估报告，为了加快审批效率，信贷员往往会先给个预评估报告，甚至有些直接发送word版的，口头说跟正式的是一样的，只是没有付费。草民好无奈，但是领导项目催的紧，没有硬性文件规定，就只能提醒自己看评估报告的时候一定要审慎。二、估价假设和限制条件。评估数据依据的是模型估算，选择模型自然要有假设条件，评估师在完成评估报告之前，会仔细审查项目的坐落位置、内外部构造、成新度、用途等，至少比银行人员了解更细致，当然也就知道了一些可能对可贷款金额产生影响的不利因素，为了规避职业道德和客户需求，巧妙地把一些问题点隐含在此条款之中。比如，对于物业设定抵押权、租赁权的描述，有经验人士提到有些评估师会在此擅自设定规划面积更改评估结果。草民的经验是，虽然不一定全部评估报告都有可能在这里藏污纳垢，但是一定不要跳过这里，。三、评估方法。估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。对于商业物业与住宅，有同类可比的交易价格，一般采用市场比较法；而对于工业房产，基本上采用成本法或假设开发法估价。草民对自己的要求是，报告看完一定要清楚评估报告结论中的数字是怎么个算出来的。最为重要的，银行拿的抵押物价值最终都是在受偿的时候体现出来的，也就是如果现在处置这个资产，能回收多少金额，即可变现价值。以这种思路分析，草民认为市场比较法较优，但一定要客观看待估值报告中同类交易价格的公允性，如觉不妥，可利用报告的模型代入自己认为可信的交易价格数据予以调整。对于假设开发法，特别是老旧的工业厂房，或有些叫重置成本法，估值结果类似于以现在的原材料价格水平建设厂房的价值乘以相应的成新率，估值过程可操控性极大，结果对授信结论的参考意义不大，仍要查找行业可交易数据，或者拍卖网上的同类成交价格。四、实际交易税费。评估报告在摘要页会注明交易税费，并计算扣税后抵押价值作为最终供参考的抵押物价值。如果稍微有点税法知识的读者会发现，虽然表面上估值结果扣除了税费，但是这个税费金额好像有点低，一般在评估金额的5-10%。土地与房产交易涉及的税费包括增值税、土地增值税、城建税、教育费及地方教育费附加、印花税等，税率较高的是前两项，实际纳税中先在不动产所在地预缴，再回机构所在地缴纳剩余款项。评估报告把这点运用的淋漓尽致，几乎成了业界潜规则，一般仅按3-6%的预征率计算交易税费。抛开增值税抵扣法不说，土地增值税的税率可是30%起的，根据增值额税率最高达60%，可想而知。草民就见过一栋新购置酒店物业的评估报告中，显示交易税费仅为评估价格的约5%，并在估价假设和限制条件部分，很明确的写着 “若估价对象以评估价格进入市场转让，应缴纳相关税费约为评估价格25%，抵押价值应在市场价值基础上扣除相关税费，提请报告使用者注意”。呵呵，再一次强调仔细看假设与前提条件的重要性。再者就是考虑处置费用，包括实际处置押品过程中的法院诉讼费用、拍卖佣金等等。五、法定优先受偿权。一种是抵押债权，说白了就是抵押物已经抵押给其他银行了，如果不解压，那本评估报告的评估价值就应该扣除他行贷款本息后再计算最终抵押价值。在实际操作中，债权人对第二、三顺位抵押的贷款是较为审慎的，特别是国有银行，一般情况下只接受一押。另一种是在建工程的拖欠工程款，只要抵押物尚未取得竣工验收和房产证，均应考虑此种情况的可能性。其实通过对报告假设条件与前提条件的阅读，基本能判断上述优先受偿权是否存在，若评估人有意规避，须进一步调查修正评估结果。综合来看，抵押权人最想要的结果是抵押物的最终可变现价值，按照这个思路去寻找评估报告中的不符点，不断修正，得到最终的评估价值，才具有实际的参考意义。共勉。http://weixin.qq.com/r/iCqyqonEG9Rkrc3J93_a (二维码自动识别)