不足两年，税率5%； 2年以上普通住房，免征北京晨报讯（记者 杨奕）备受关注的“营改增”政策终于落地。财政部昨日发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》表示，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，二手房仍按照5%的征收率计征。3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，营改增后，建筑业和房地产业将适用11%的增值税税率，金融业和生活服务业适用6%的增值税税率。霎时，关于个人二手房营改增后税费的征收情况成为关注焦点。有人按照11%的增值税税率计算，一套成交价200万元的普通住宅需要多缴纳8.8万元的税费。不过，昨日财政部公布的营改增试点通知给纳税人吃了定心丸，过渡期税率并未改变。《通知》显示，对于一线城市而言，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对于北京、上海、广州、深圳之外的非一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。“二手房交易环节的营改增，维持了原来的税率。整体看，对市场影响不大，基本平稳过渡。”中原地产首席分析师张大伟认为，营改增的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事，“在房地产企业层面的营改增，如果抵扣内容多，比如精装修等，可以降低税费。”（以上回答发布于2016-03-25，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

个人转让二手房在营业税转增值税后可以少交多少钱？今天搜房网房天下就为你做一次营改增税费计算器，不论是北上广深的卖家还是其他城市的卖家，你都可以按照以下方法进行计算。如果不信，您就给看看这个“计算器”准不准吧。一、增值税税率新规定营改增新政规定：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。1、非北上广深地区增值税税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2、北上广深增值税税率：北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。注：营业税与增值税都有城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，其税率分别为7%、3%、2%，这些费用在营改增实施后也是可以减少一笔资金的（因为计税依据变成了增值税，增值税减少，这些附加税也就减少）。二、增值税计算方法增值税=【含税销售额÷（1+税率）】x税率。三、营改增税费计算器：1、非北上广深地区：百万房产省2400元。2、北上广深地区：420万元出售二手房营改增后少交税1.12万元，平均到百万房产，能省2666.7元。我们以一套个人将未满2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元为例算这笔账。（1）按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元；三种附加税总额=21×7%+21×3%+21×2%=2.52万元。（2）按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元；三种附加税总额=20×7%+20×3%+20×2%=2.4万元总共算下来，我们可以看出这套420万的二手房在营改增后,增值税、附加比营业税、附加少了1.12万元，平均一下,百万房产省了2666.7元。新政实施后，买卖双方在交易二手房、办理二手房产权证的过程中，涉及的相关税收问题以及办税的流程、场所，都保持不变，唯一变化的就是卖方可以少缴纳不少税费。所以，这次营改增政策调整确实是减税政策，个人卖二手房真的是省了。（图片来源：经济日报）（以上回答发布于2016-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网

1、营改增后新玩法我按税法的脉络来分析。进入增值税时代以后，主要的问题就是“核算”与“发票”。首先，一般纳税人应该进行完备而规范的会计核算，小规模纳税人就无所谓了，核定征收的路一直在那儿。其次，营改增后，工程款必须要价税分流，这就涉及到双方对挂靠费的约定，从工程造价到报价系统，都要进行调整。(这实际上才是建筑业、房地产营改增的最大难点。)简单起见，前述案例我假定，1,000万元的工程总造价和80万元的挂靠费以及成本开支，都是含税价。一旦价税分离，相当于工程被降了价，建筑公司和施工队的利润都会下降。其三，材料、运输、租赁等的增值税专用发票，必须开给建筑公司。由于增值税进项抵扣的苛刻规定，支付上述材料、运输、租赁等款项必须由建筑公司对公账户支付。不然，进项抵扣可能会有麻烦。这就要求挂靠经营双方必须对成本构成达成一致，否则挂靠费无法准确确定。也就是说，资金流上，建筑公司不能再扣下挂靠费后将工程款全部打给施工队，其中有进项的支出，要直接付款给开票方。我们对前述案例在营改增模式下的计算，进行一个分析：①收到1,000万元工程款，按11%的税率分离价税。不含税金额=1,000万÷(1+11%)=900.9万增值税销项=900.9×11%=99.1万所以，建筑公司按990.9万挂施工队的往来，99.1万挂增值税销项。分录为：借 银行存款 1,000万贷 其它应付款 900.9万贷 应缴税费-增(销) 99.1万②材料与租赁费支出400万元，假设都能取得17%的专票，由建筑公司向供应商支付。不含税金额=400万÷(1+17%)=341.9万增值税进项=341.9万×17%=58.1万累计分录为：借 其它应付款 341.9万借 应缴税费-增(进) 58.1万贷银行存款 400万元③同理，100万元分包款也由建筑公司直接支付给分包商，分包商开来增值税专用发票。借 其它应付款 90.1万借 应缴税费-增(进) 9.9万贷 银行存款 100万元④挂靠费用80万，按6%价税分离，费用75.5万，增值税4.5万，向施工队开发票，扣下挂靠费后，冲平其它应付款科目，余款388.9万支付给施工队。借 其它应付款 468.9万贷 银行存款 388.9万贷 其它业务收入 75.5万贷 应缴税费-增(销) 4.5万从以上处理结果可以看出，建筑公司的实际收入只有75.5万元，而施工队支付掉人工费后的利润只剩下88.9万元了。他们的利润都下降了。营改增后，由于建筑公司的税负直接受进项票的影响，所以，建筑公司必须要把握住挂靠中的主动权，或者约定在实际缴纳的增值税之外，再收取挂靠费用。不然建筑公司容易在竞争中吃亏。2、再来看看施工队再来看看施工队，他们的最大问题其实就是“无法取得成本发票”，因为这些发票留在了建筑公司。施工队如果搞成小规模，当然可以核定征收，但这要求提高建筑业小规模纳税人的标准。施工队如果也弄成一般纳税人，就必须核算清楚了吗?如果你纯粹只挂靠经营，没有其它自已的业务，也无所谓。因为不缴增值税，怕什么，税率再高、进项再不能抵扣，也拿你没有办法，因为你连税都不缴。纯挂靠经营的一般纳税人，照样可以账务混乱、核定征收。所以，专整挂靠业务的施工队，并不怕被强制认定为一般纳税人。施工队如果真想查账征收，此时应该让建筑公司提供材料发票的复印件入账。问题是，以“复印件入账”，所得税能够扣除呢?会不会被罚款呢?就算企业所得税政策、个人所得税政策(个体户)、发票管理办法不进行配套修订，也不会有扣除的问题，也不会有罚款的风险。所得税法并没有“凭票扣除”的规定，所以，发票不构成税前扣除的法律障碍;采购款是建筑公司支付的，所以建筑公司收取发票是正确的，而施工队本身就不该收取发票。不属于“应该取得发票”，也就不构成“应该取得但未取得”的行为。建筑业营改增推动过程中，以票控税的脑筋要调整调整了。所以，建安挂靠在营改增后的困难不在于交税，而在于双方如何重新计价，如何把成本构成纳入双方协商的内容，如何确保能够取得足够的进项。采购时，供应商可能是一般纳税人17%、简易征收或小规模纳税人3%、偷税的纳税人0%，采购时要培训老板和采购员，学会用“不含税价”进行价格判定和比较，以采购河沙为例，三者的含税报价如果为：100万(17%专票)，88万(3%专票)，85.5万(无专票)，则增值税上视为价格基本相等，因为它们的不含税价都是85.5万元。所得税不用太关心发票的事，因为建筑公司不交建筑的所得税，至于施工队，许多施工队的账都是一塌糊涂、核定征收。3、真正的困难在价格营改增后，由于部分价格变成了税金，直接的结果就是价格下降，虽然同样道理成本也会下降，但人工费成本却不会下降，所以，建筑与房地产的利润会下降。

5月1日，全国范围内全面推开了营改增试点，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，北京开出了全国第一张生活服务类增值税专用发票。随着“五一”小长假结束，迎来营改增试点全面推开的首个工作日。随着最后4个行业建筑业、房地产业、金融业、生活服务业告别营业税，这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何？快来看看：一、税负涨了吗改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税；小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。随着钢筋、水泥等建筑成本得到进项抵扣，改革有助于消除重复征税，但目前建筑业发票管理有待规范。举例来看，一个总造价1000万元的建筑项目，按营业税3%计税，承担税负30万元；实行增值税后，如果成本800万元，那么1000万元减去800万元后的差额200万元，按11%的税率，税负为22万元。二、房企减负会降房价吗实施方案落地，房地产业从此前征收5%的营业税，改为适用11%的增值税率。人们关心，买房会降价吗？方案最受关注的，是明确房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。“土地问题直接影响的就是房价。”中国社科院财经战略研究院研究员张斌说，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。但由于政策刚发布，最终对房价影响几何要视后期执行和抵扣空间界定等具体情况而定。三、个人卖房要多缴税吗实施方案中，百姓最关注个人卖房是否要多缴税？目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而且即便税率相同，由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，实际税负还会更低。中国国际税收研究会学术委员汪蔚青算了一笔账：市民出售购买两年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。现在按增值税算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05）=95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。方案也体现了“因城施策”方针，如规定北上广深一线城市要销售购买两年以上的非普通住房，需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此外，个人出租不含住房的不动产，按5%的征收率计算应纳税额；个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。四、金融业税负降了吗作为产业链的最上游，金融服务主要是经营金融保险的业务活动，如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。专家认为，改革不会对金融业整体税负产生重大影响。“从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。”张斌说。此外，方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。五、日常生活受益多少教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与百姓生活最为紧密。改革对行业税负和百姓生活影响怎样？托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务……方案明确了数十项免征增值税项目，保障百姓基本的公共服务。而对于生活服务业从原来5%营业税变为6%增值税，汪蔚青认为，由于有进项抵扣，行业税负仍有可能下降。此外，由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大，这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税，低于原先营业税税负。（以上回答发布于2016-05-03，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看