这个问题问得很好，一点都不虚。相比房价或股价预测的话题，中国大城市的未来发展在大概率上是有比较明确答案的——因为中国的城市真的是非常严格地按照国务院批复的总体规划一步步来的。先看一个截图：这是最新版的杭州总体规划（2016年修订），也是本文待会要说的重点。注意到高亮的话没：“要贯彻城乡规划法关于“先规划、后建设”的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和新城新区。”什么意思？就是《总体规划》就是城市发展的考纲，如果建设超过这个范围（没有提前申报）是违规的！反过来，如果城市本身发展太快，考纲不及时修改，考纲本身就会制约这个城市的发展。所以，研究官方发布的规划和修订版，是捕捉城市未来发展动向的绝佳方式。杭州城市规划经历了三个阶段，最近一个规划全称叫“杭州市城市总体规划（2001-2020年）”，从2001年开始编写，2007年国务院正式批复。可以说，在2015年之前，杭州的发展就是按照这个规划走的。这个规划是怎么定位杭州的呢？或者更直白一点，怎么“限制”杭州发展的呢？文末附了公告链接，大家可以自行阅读。这里就举一个例子：地铁。2007版是这么说的：“对现行总规城市轨道线网进行调整，至2019年轨道交通1、2、4、5、6号线将投入运营，形成5条线路总长约190千米的城市轨道交通线。为强化都市圈城市之间的交通联系，规划预留衔接都市圈城际轨道线。”190公里的地铁里程，什么概念？到2010年底，上海地铁400公里，北京300公里，广州235公里！规划是不是太小气了？！这基本解释了杭州地铁为什么修得那么晚，那么慢：在2012年前，仅两条地铁开工！注意，是开工！杭州地铁一号线于2007年3月开工，2012年11月运营；二号线于2008年开工，2014年底投入使用。实际上都是部分线路通车，全线通车要更晚。四号线在2012年开建，五号线和六号线直到2014年才动工。因为规划说到2019年建成5条就行，那么2012年开始建是差不多了。满满的赶Deadline的节奏有木有！！但历史眷顾了杭州。杭州要记住2015年。2015年发生了两件事，一件是2022年亚运会申办成功（额，没有竞争对手，只有杭州申办）；另一件是2016年的G20宣布在杭州举办。亚运会就好比一个小孩在很小的时候就想考清华，需要七年的漫长筹备，但收获的是质变（待会会详述）；G20虽然只是领导人开几天会，但就像非法本学生备考传说中最后一年的司法考试，时间很紧，机会就一次，考试压力也很大，但几个月下来即便没能考过（即真正变成一线城市），至少也在法律基本知识上有巨大提升。G20+亚运会，给了杭州质变的历史机会。杭州政府在2013、14年就意识到城市发展已经超出规划范围的问题，组织几次修改。2015年叠加的消息促使规划进行大的调整，于是就有了本文开始说的2016年修订版。这也是杭州最新版的城市发展指南。发生哪些大的改变呢？“此次总规修改共涉及15个方面，包括交通、区域城乡布局、居住与住房保障等等。其中，交通方面包含了诸如构建都市区1小时通勤网络、规划10条总长406.5公里轨道交通铁路、形成“四纵五横三连十一延”的快速路网等内容；公共服务体系方面包含了新增大江东、城西科创和城北3个城市副中心，提升文化、教育、医疗等公共服务设施品质等。另外，总规预测杭州市域常住人口未来将升至1000万，同时将增加30平方公里的新增建设用地。”直接上图：还是以地铁为例，地铁线路直接变为原计划的两倍，里程数更是不止两倍。也就是从2015年开始，杭州仿佛读懂了自己的使命：做全国的杭州，而不只是长三角的杭州、浙江的杭州。G20峰会后，“天下从此重杭州”。但城市建设的重头戏在后头。亚运会才是真正的大引擎。奥运会、亚运会等国际盛会对城市发展的推动作用是有很确切的历史规律可循的。以2010年广州亚运会为例：“据报道，广州亚运会各项投资总计超过1200亿元，其中九成投入了城市基建项目。广州城市建设速度比原规划至少加快了5年～10年。数据显示，亚运会开幕前数年，广州新开通6条地铁线路，全长超过85公里。当年广州地铁运营总长度已超过235公里，紧跟上海、北京。得益于亚运会的推动，广州新城在市区南部迅速崛起，由天河新城市中心、广州新城中心与奥体新城、大学城、白云新城、花地新城组成的“两心四城”成型，广州城市布局豁然开朗。亚运会还带动了广州各个产业的发展。相关专家认为，在亚运会的筹办、召开和举办后的很长一段时间内，亚运会对主办城市经济社会发展的影响都是不可忽视的。承办亚运会将带动体育、建筑、房地产、交通、物流、会展、旅游、饮食、银行保险、教育、传媒广告等产业的迅速发展。一句话：举办亚运会让广州提前十年蜕变。杭州也一样。所以你应该一点都不意外杭州这几年地铁建设的提速，不意外杭州不久前发布的雄心勃勃的《杭州铁路枢纽规划》（2016-2030）（枢纽建成后，杭州的高铁引入线路数量将超过上海，跻身长三角城市首位。）；不意外杭州的人才引进和西湖大学等建设，更不意外杭州如火如荼的新城建设（钱江新城、亚运村、未来科技城等）。现在不少人在网上热议杭州是否能够成为一线城市。这个话题的谈论绝不能脱离杭州城市的发展历史。必须承认，杭州在整体上与一线城市的差距很大，其中相当程度与长期的历史定位有关。2015年之前，杭州的规划缺乏雄心，更多地将自己定位成区域中心城市。长期以来，杭州的人才和资本也严重依赖浙江本省和长三角地区，城市格局很不大气。2015年以来杭州的城市规划格局大变，发展大大提速，许多本省人并不适应。这就形成了非常有趣的现象：外地人对杭州的高估与本省人对杭州的低估。这在购房上表现得尤为明显：许多经历过杭州房地产泡沫的本地人对购房心有余悸，依然仅仅将杭州定位成省会城市，因而错过了15年以来城市高速发展的红利（房价上涨超过200%）。数据显示，2016年杭州外地购房比例占到33%，930限购之前比例估计超过50%。这样的遗憾在许多北京本地人和上海本地人身上都曾上演。而2016年之后的一些外地人可能出于高估，在未明晰行业定位的前提下匆匆做出离开北上深而加入杭的决定，可能也会经历不适和阵痛。本文无意讨论杭州是否会成为一线城市和房价问题。着眼研究本身，得到的基本结论如下：2015年是杭州城市发展的分水岭。在最新的杭州总体规划（2016年修订版）指导下，杭州城市规划呈现前所未有的大气。“前峰会，后亚运”让杭州城市蜕变，提速至少十年。理解今日杭州之城市规划，有利于抓住机遇，享受城市发展红利。举个例子简述第三点的理解：杭州政府在2014年的修订版中就提出，“未来新增建设用地重点安排在地铁站周边500米内”。这对于购房置业是不是强烈的信号？限于篇幅，关于杭州房价的讨论见我在去年8月的回答：2017 年 8 月，现在适合在杭州买房吗？为什么？?www.zhihu.com杭州最新规划文件：杭州规划-《杭州市城市总体规划（2001-2020 年）》（2016年修订）?www.hzghy.com.cn

首先，赞成乐山红叶、西溪海小海、东海咸湖城、爵士风情、翡翠城都不属于未来科技城板块。未来科技城板块的界限是东西大道以东，绕城以西，绿汀路以北的区域。见上图。其次，听说合景的质量不好，天俊、叠彩园、瑜翠园同时维权。我本人和朋友并没有买合景所以并不知道真实情况。政府的规划是文一路北是高密度高容积率小区，文一路南是低密度低容积率小区。按照原则，高密度高容积率的小区买小户型，低密度低容积率的小区买大户型。具体如何取舍就看自己的实际收入和资产情况了。上图中黄色部分是规划的建筑用地，而黄色的部分主要集中在文一路南，再加上文一路南是低密度小区。可见这片荒地很多，但是并不可能所有荒地都做成住宅，有很多是办公和文化教育产业用地。这其中还有大量的叠排和联排别墅，可以预见政府对这一块住宅容积的限制还是非常严格的。我个人推测，政府是希望把这里打造成一个产业区，让这个产业区工作的人口在周边板块买房，带动周边板块，闲林、五常、老余杭、良渚。听闻很多公司在排队申请土地盖自己的园区，这个只是听说没经过证实。这些园区会被规划到图中红色的位置，与地铁沿线相符，周围的商业氛围浓厚，居住氛围会略差。文二路一直到绿汀路，直到科技岛的广大区域已经被规划为湿地公园和金融岛。那么这块区域不会有住宅。从图中可见，高教路东文二路南的地块全是红色和绿色没有黄色。由此可以得出未来科技城真正的黄金住宅区，那就是淘宝城南，金融岛北，高教路东西两侧。这个区域可以说占尽地利，唯一的问题是没有地铁，3号5号线都够不到，以后会不会规划地铁或者轻轨不好说。以上就是我个人的看法了。